?冯毅成:武汉楼市新政前瞻 一场围绕流动性的顶层设计

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2022-05-12 17:06

  • 救市,短期靠的是政策刺激,可以缓解局部问题。但从长期来看,宏观经济走强,城市竞争力和家庭收入显著提升才是根本出路。

     ?冯毅成 5月8日,武汉市房管局召集部分媒体开会表示,武汉市已经制定楼市救市新政并将择机颁布。

    这一消息当天在网上疯传,其中不乏误读误传。今年以来,已有近100座城市先后出台楼市新政,而武汉版的楼市新政至今未出,引起了众多关心武汉楼市的人士盼望与猜想。

    去年底至今,我所写《2022楼市研判》系列文章已有多点预判实现。

    在新政择机出台之前,本文将梳理《2022楼市研判》1—7系列核心要点,并结合当下最新情况形成一篇较完整的关于武汉楼市救市政策的研判文章,以方便广大关心房地产业的人士更好地理解本轮楼市下行的来龙去脉、当前楼市的环境、救市宗旨和方向、操作空间和可能走势等。

    救市究竟是要救什么?必须要看清楚当前楼市存在的巨大问题。而要找到有效解决问题的办法,需要弄清楚问题成因。

    本轮楼市下行由内外多重因素导致,而针对楼市的救市政策,主要是针对内因解决问题。这就是本文要分析的主要脉络。

    本文更加侧重消费端而非企业端进行剖析。当前楼市问题很多,其中最突出的是流动性受阻。救市,就是要救流动性,救信心和预期。

    楼市的流动性为什么可以救?如果它只是受经济规律影响而严重受阻,则救市很难在短期内有所成效。但不难发现,诸多内在成因中,金融“措施踩踏”是主要原因之一。

    央行在去年下半年首次提出“两个维护”,就是正式打响了楼市救市的“第一枪”。

    此处整理从去年底至今高层重要发声,用作佐证资料,利于后文详细分析。

    【高层重要发声】

    2021年9月24日,央行会议首次提出“两个维护”:

    “维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。

    2021年12月6日,中共中央政治局会议在分析研究2022年经济工作时提出:

    要“推进保障性住房建设,支撑商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”。

    2022年1月20日深夜,住建部网站发布消息:

    当天全国住房和城乡建设工作会议在北京召开,会议提出:“充分释放居民住房需求。”这是自央行提“两个维护”以来,中央政府层面对房地产市场政策表述的最大转向。 

    2022年2月1日(大年初一),国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆发表署名文章警告:

    “慎重出台有收缩效应的政策,政策发力适当靠前。”

    2022年3月5日,全国两会上公布的《政府工作报告》中有关房地产的表述如下:

    继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支撑商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

    《政府工作报告》只字未提“房产税”和“调控”,已经暂时消除了“房产税”给楼市带来的利空影响,同时今年以来实施的全国范围内降准降息,以及部分城市降低对房企预售资金监管比例,这些都是促进楼市回暖的实质利好。

    2022年3月16日,国家六部委积极表态对房地产维稳。

    其中,金融委提出有关部门要积极出台对市场有利的政策,慎重出台收缩性政策。财政部表态今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

    2022年4月29日政治局会议关于房地产表述:

    要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支撑各地从当地实际出发完善房地产政策,支撑刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。

    解读:本次会议虽然延续了“房住不炒”的总基调,但提出了“支撑刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管”。“优化商品房预售资金监管”是2021年7月以来首次最高级别表态,意味着后续房地产政策会继续稳步放松。

    武汉为何还没出政策?

    为何武汉迟迟不出楼市新政?

    自4月29日政治局会议再次发声后,不少人认为武汉将加快速度出台楼市新政,他们认为此前武汉对出台楼市新政存有疑虑,而本次政治局会议的发声已经为这些疑虑扫清障碍。

    我的看法截然不同:

    第一,不存在“望风”一说。

    而我在早前《2022楼市研判》系列文章就多次说过,武汉出招,早在3月份就具备高度的紧迫性、必要性,以及有较大的可操作空间和宽松的政策环境、舆论环境。

    今年第一季度武汉市新建商品住宅网签销售不足2.7万套,创下近年来最差开局。对比往年全年20万套成交量的流速,今年销速骤降。而这一颓势自去年年底开始一直在蔓延,形势严峻。

    从去年底至今的高层会议指示来看,已经多次明确为楼市松绑,鼓励因城施策(可从上方整理的重大会议摘要一目了然)。

    可以断定,武汉迟迟没有出招,并非是“望风”所致。

    第二,人事变动与一揽子政策。

    早在今年3、4月份,省里和市里就分别召开过关于楼市政策的会议。而4月13日,市委政策研究室、市委财经办邀请了武汉市房协等六大行业协会一起召开一季度经济工作调研会。

    从多城市出台的新政可以看出,一揽子政策是新政出台的主要形式。其中包括而不限于房地产行业,还主要包括对人才、企业引进与生产的支撑。

    另外,因人事变动,相关政策的调研与审批程序势必需要从严谨负责角度反复琢磨甚至重新评审。

    接下来有可能因形势紧迫而先单独出楼市政策,也有可能继续将一揽子政策制定完善后再统一施行。

    第三,金融部门沟通程序。

    一揽子政策必然涉及多部门横向沟通,时间成本较高。

    另外,此前《2022楼市研判》系列文章已经说过,如果涉及与金融部门的沟通,则会推迟楼市新政出台时间。

    金融部门与地方政府是两条线,金融部门尤其是人行属于垂直管理,是国家金融政策制定机构。地方出台楼市新政,无论如何绕不开金融政策。

    救市政策无论是对房企还是购房者,金融政策都是重要组成部分。比如降低首付,如果将首套房首付降到二成,二套房首付降低到四成,这意味着需要银行提供更大比例的贷款支撑。

    如果金融部门不能把增量贷款额度充分给到武汉市场,那么就难以保证落实新政。所以,金融政策的制定与沟通,已经超出了地方范围,时间成本更大。

    由此可以推断出武汉楼市新政涉及到的金融支撑力度较大,不同于已经出招城市的常规操作。

    第四,评估风险与效果。

    据我所知,目前武汉经过多轮研究已经有了总体上较成熟的方案,但迟迟未公布还有一个重要原因是在评估风险与效果。

    从武汉目前处于“晚出招”的阶段看,武汉力争保证新政出台后收获良好效果。迄今为止,全国已有近100个城市出台放宽楼市的政策,效果不一。

    有了借鉴的武汉后发制人,对新政效果极为重视。

    一方面,要保证政策出台后相关部门完全支撑,让新政对市场松绑,对流动性切实产生良好刺激。

    另一方面,要防止新政力度对市场的刺激超出预料。毕竟武汉楼市在过去多年常年处于新房成交量全国第一的位置。市场活力基础深厚(或者说是潜力巨大)。

    治理这样一座城市的楼市远比治理中部其他省会城市乃至全国新一线城市要难得多。

    何时出台新政

    跨季度憋大招,市场情绪酝酿已接近燃点,市场对武汉楼市新政的渴求与预期程度已经超过其他新一线城市。

    这就好比“双十一”网购节对市场希望的调配作用,以及对成交的刺激作用。即使武汉最终出台与其他新一线城市同等力度的新政,效果也必将好过其他城市。

    没有一个政策能够解决所有问题,制定政策者也不可能在出台新政前完全预见效果。

    因此,武汉楼市新政应该是一套组合拳,边走边看,在实行过程中发现新问题,用政策补丁来解决新问题。哪怕按照721、631,或者532比例连续出招都具备条件。

    这里也建议房管局等有关部门加强对主流媒体的直接了解,在征集建议时应加大与媒体的直接联系,按照专业程度邀请与会,对于公信力较高,专业度较强的媒体能邀尽邀,广开言渠,集思广益,以更多专业价值推进行业发展。

    从天时地利人和来看,具备随时出招的有利条件。对于当下而言,市场对新政的希望已经接近顶峰,应该尽快出招,给市场希望与信心一个及时的回应。

    没有必要等到今年第二轮集中供地前才出政策,市场热情、信心在继续等待中会被加速消耗,并有滋生负面情绪的风险,最终耽误的是今年内的交易时间与施策主动权。

    那么,政策应当从哪些方面制定?需要先弄清楚市场症结所在。

    本轮楼市下行成因

    外因:

    俄乌战争;

    全球局势充满不确定性;

    疫情持续震荡;

    宏观经济下行;

    2016—2020年高速去库存后市场需求下滑;

    多年疫情深入影响全民家庭,严重削弱购买力和需求。

    内因:

    房企美金外债偿债高峰;

    三道红线指标;

    房企贷款难;

    预售金监管严;

    房企现金流紧张;

    少部分企业暴雷、停工、延期交付重创购买信心;

    二手房难交易,价量下跌;

    新房贷一度难审批,造成企业回血难;

    行业政策叠加打击,“措施踩踏”,金融政策收紧过快。

    以上诸多成因重创流动性,并使楼市信心与预期跌至历史最低。房地产业三大循环受阻,行业流通性骤降,行业面临严重发展威胁。

    三大循环受阻与救市目标

    全国房地产业的三大循环受阻:

    第一大循环:消费端循环受阻

    消费端准备资金或腾挪“房票”遇阻。这是本文讨论的重点方向。

    第二大循环:企业端循环受阻

    企业端资金链紧张,造成拿地、建设、营销、运营等系统上下游循环受阻。

    第三大循环:消费端与企业端循环受阻

    消费端的购买困难传导到企业端销售回款困难,即使有销售回款又被严格监管无法轻易使用,继而造成拿地规模、拿地速度下降,建造速度、建造质量受到挑战,交付时间与品质面临一定挑战。

    救市并不是单纯地拉动成交量与成交额。从大局着眼,房地产业依旧是国民经济的支柱产业。

    去年我国财政收入中房地产行业就贡献了36%。大房地产业背后关系到千千万万个家庭福祉,救市是拯救国内的经济市场。

     

    而对于房地产业内而言,救市最核心的目标就是通过政策刺激市场的流动性,让行业的“脉搏”恢复到正常水平。

    救市,就是一场围绕市场流动性做的顶层设计。我的理解和研判如下:

    救市目标:

    短期救流动性,中长期救信心和预期。

    救市要务:

    房地产救市,就是要在“稳地价、稳房价”框架内,通过恢复房地产业的良性循环,继而恢复市场的合理预期,达到“稳预期”,最终恢复市场信心。

    房产是普通家庭最重要的资产。从长远来看,主城区品质商品房市值应跑赢房贷利息和通货膨胀速度才合理。

    关于政策概念理解的两大误区

    我在《2022楼市研判》系列文章中多次强调过要避免对“房住不炒”和“合理性住房”政策概念理解上的两个误区。

    “房住不炒”不等于将房产的金融属性全部扼杀,也不等于说房子只能用于刚需自住,不能用于改善自住。而应该理解为,只要是用来自住的购房行为都属于合理需求。

    “合理性住房”不能只理解为刚需住房,改善需求也属于合理性住房,即现行政策下以家庭为单位的两套购房资格,都属于合理性住房。

    事实上,2021年12月6日和2022年4月29日的两次政治局会议相关表述,就是对这两个容易产生的理解误区作了进一步说明。

    现存几点值得关注的问题

    首先需要明确一点,楼市新政是为了给市场松绑,促进交易和市场流动性,是利好那些有真实自住需求的购房行为。但新政不可能鼓励投机炒房行为。

    全国所有的楼市新政都是在“三稳”和“房住不炒”框架下制定与施行,是对下行甚至超跌市场进行维稳。

    而对于有真实自住需求的购房者而言,最大的困难无非是购房资格与支付速度。

    购房群体可分为刚需和改善两类。

    一、刚需难点

    对于刚需购房者而言,购买需求主要集中在主城区以外。这些区域的新房供应量严重大于需求量,价格基本已经跌至财务成本上下。

    (这里暂不讨论购买力无法承受区域价格者,该情况可并入保障房讨论)

    而刚需购房者最实际的问题是三点:

    一是作为新武汉人,购房资格的取得时间问题;

    二是来自月供的压力。在房价见底的前提下,他们的实际需求是拿到更优惠的利息。

    三是对价格的观望。这些区域长期横盘甚至不定期变相促销降价会坚定他们一种信念——“库存大,价格不涨,所以不着急买”。

    二、改善难点

    对于改善型购房者而言,主要需求是以小换大,以旧换新,以远换近,以及对居住品质与功能的改善等。

    这部分人群是主城区购房的主力人群,他们往往名下已有两套房,必须要卖出一套房,换取房票与资金才能再购置新房。但他们受到流动性“锁死”的困扰,无法腾笼换鸟。

    这群购房者不是收入能力有问题,而是支付速度存在困难。

    所以当前其他城市楼市新政给出的参考是,通过“投亲养老”、多胎家庭等获得第三套房购房资格,同时将二套房及三套房的购房首付门槛降低,以此变相完成腾笼换鸟。这是激活流动性的有力手段。

    三、公积金使用规则

    这里值得关注的是公积金贷款额度问题。伴随主城区尤其是二环内房产总价已经在400万以上,现行的“公积金贷款上限70万”已无法满足贷款需求。

    且从实际交易中可以发现,不光是贷款上限不能满足实际需求,且在具体审批房贷过程中,会根据购房者每月公积金实际到账情况评估月供能力。

    这就出现了一些“贷款额度能申请70万,但公积金月供能力不足”的局面,根据实际月供能力倒推,不少人的实际可实行公积金贷款上限可能只有30万、40万左右。

    如此一来,很多人的公积金就一直在“睡觉”,这一大笔闲置资金没有充分发挥作用,这对于激活楼市流动性是非常值得思考的破局方向。

    假如说,以家庭为单位,将夫妻双方,或家庭成员的公积金累计使用,且贷款上限提升到100万或更高,这将对改善型购房产生巨大作用。而这种政策可能需要更大范围的程序审批。

    预计楼市新政重点

    这里简述下武汉楼市新政可能对消费端产生的影响。由于《2022楼市研判》系列已经多次讲过预判,这里只作简述,不再展开。

    1.进一步放宽落户,加速人口流入。

    过去的提法是人才导入,现在参考“郑州十九条”中的“鼓励投亲养老”,将丰富落户人群。人口是对生产力与消费需求的直接补充。

    2.降低首付。

    涉及到首套房、二套房甚至第三套降低首付门槛。首套房目前国家对首付的规定是首套房二成起,二套房四成起。武汉大概率参照这个标准。

    3.放宽第三套购房资格。

    对于“投亲养老”、多胎家庭等利于城市发展的情况,可以新增一套购房资格,相当于变相放开家庭第三套房的购房资格。

    4.打开部分限购区域。

    对于具有产城融合发展趋势且新房库存较多的区域,均具备进一步打开限购范围的可能性。如此可吸引增量产业人口加速流入,同时在一定程度上利好去库存。

    5.进一步降息降税费。

    目前全国房贷商业贷款仍有降息的空间。在具备操作可能性的前提下,可以进一步降低购房贷款压力。今年“五一”后,南京最低房贷利率降至4.8%。一些城市对交易税费进行了减免或补贴。

    相比于“放宽第三套”、打开部分限购区域、降息降税费,降首付是见效最快的措施,也是立竿见影的金融政策。

    再次强调,楼市救市目标,短期救流动性,中长期救信心和预期。短期内,流动性起来后将带动成交量去库存。

    这是一次对楼市超跌后的修复,是对受限于交易门槛、具有真实自住需求的购房者的一次“松绑”。购房者应该予以重视,提前准备,为自己争取更多主动机会和决策时间。

    从中长期看,楼市交易的价格应回归到正常水准,即跑赢房贷利率和货币贬值速度。

    救市,短期靠的是政策刺激,可以缓解局部问题。但从长期来看,宏观经济走强,城市竞争力和家庭收入显著提升才是根本出路。

    在这特殊的历史年份,大家有理由乐观并坚信未来。

    冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏编辑

    撰文:冯毅成    

    审校:劳蓉蓉



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