杨光华:请注意,现在是武汉楼市大反转的起点

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2021-11-27 09:19

  • 我的推测是,现在开始,两个月后,武汉楼市大反转。只是市场回暖与市场信心的强化,并不代表价格的上涨。

    杨光华 这个周六(11月27日),是武汉楼市反转的起点。

    两天前,在一次区域楼市论坛里,与几个同行谈起市场预判。

    有同行判断说,明年春节前后,武汉楼市反转。

    我的推测是,现在开始,两个月后,武汉楼市大反转。只是市场回暖与市场信心的强化,并不代表价格的上涨。

    推测的依据,主要是四个方面:

    一是,从11月19日开始,武汉新房取证项目暴增。一周时间,20个项目入市,新房供应与开盘将出现小高峰。

    二是,11月起,多家银行恢复二手房贷款业务,加快新房房贷放款。商贷、公积金等金融端开始放款,市场被重新激活。二手房市场活起来,将刺激新房市场。

    三是,12月份的武汉第三轮土拍,将继续延续央企与国企拿地的局面。一批地王年底前集体亮相,土地市场比新房市场更早回暖。

    第四,武汉对总部企业的高管定向解除限购,也释放出新房票。虽然从总数量上有限,但从预期上改变了买房人心理。好房子如果自己不买,房子可能被这些人买走。

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    “本周,一定要来融创。”

    融创在汉发布海报称,11月—12月,是绝佳窗口期,也是今年入手融创的黄金时机”。

    在武汉,融创是市场嗅觉最灵敏的企业,也是业绩最好的企业。它的一举一动,都被同行所解读。

    武汉,是一座刚需流量大城。

    截至11月26日,今年武汉新房网签约18.7万套。其中,单日最高的一天(11月19日),新房网签1884套。

    同时,截至10月末,武汉新房库存约19万套。

    从售价上看,区域价格已回到两年前,部分项目比两年前还便宜。

    这就是神奇而分裂的武汉楼市。

    一边是整体成交行情好,但最近项目开盘成交20%-40%,另一边是库存严重,至少要卖1年。

    从现在开始,武汉的房贷开闸。此前积压半年左右的房贷集中放款。这对于急需资金的开发商来说,相当于解燃眉之急。

    本周末(11月27日—28日)起,武汉一周内至少有14个项目开盘,出现一波开盘小高峰。其中,仅两个项目单价超过3万元,多数项目单价1.2—1.8万元。

    14个项目中,一半位于大光谷板块。从投资的角度看,光谷、光谷东依然是重要选项。

    同时,二手房市场上的公积金贷款等也全部放开。

    从金融端的种种表现推出,武汉楼市将走出谷底。

    接下来的市场走势是,二手房率先复活,然后带动新房市场复苏。12月下旬,武船等多个地王落地,周边楼盘不再降价促销。

    两个多月后,新房与二手房全线复苏。3-6个月后,市场重回“夏天”。

    2022年在武汉买房,多跟着环线、跟着环城地铁买房。

    综合投资与自住的双重考量,特别关注武汉的新二环线。因为新二环是城市的中心。古田、后湖、杨泗港、青山滨江等地,均从三环内,直接跨入新二环的区域。如今,200万总价以内,还能有机会留在二环,今后只能在三环外。

    在三环外的新城上,个人看好两大新城:一个是车谷中心城。地铁16号线即将通车,区域配套快速兑现;另一个是青菱新城。新武金堤路打通滨江快速路。5号线即将开通,青山与白沙洲连成一片,青菱也将受益。

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    武汉楼市的未来,主要在于城市的基本面。

    两周时间,两场国家级盛会,均落户在武汉,意义非同寻常。

    11月19日,5G+工业互联网大会在武汉举办。19个重大项目落地湖北。

    11月26日,首届中国(武汉)学问旅游博览会也将在武汉举办。1000多家国内外文旅机构和企业参展,薇娅、丁真、李子柒到武汉探馆直播。

    工业互联网、文旅产业,均是国家战略。武汉,在这些国家战略中地位越来越重要。11月25日,长江经济带城市协同发展能力指数显示,武汉位居第五位,仅次于上海、杭州、南京与成都。

    从疫情防控的微观看,10月份以来,这轮此起彼伏的疫情,没有波及武汉,本土新增病例连续两个月为零。有电商数据显示,武汉是购买酒精、纸巾、口罩等消毒物资,复购率最高的城市。

    武汉的城市基础建设,也在突飞猛进。

    预计到今年年底,武汉地铁通车总里程超过435公里。

    以长江上的大桥为例,到2025年前,武汉长江上将再建16座大桥或隧道。

    从城市活力与人气的角度看武汉,武汉的旅游产业发展,位居全国第九位。最近两年,武汉国庆期间游客接待量全国第一,旅游消费力位居全国第四。

    在全国投资百强区榜单上,江汉、东西湖、武昌、江岸四个区上榜。从另一个侧面,上述四个区域也是买房的区域。

    在全国医院排行榜上,武汉以同济、协和、武大人民医院、中南医院、武大口腔医院5家医院,与杭州一起并列全国第四。武汉正在建设武汉健康医疗大数据中心,加快打造中心城区10分钟、新城区12分钟医疗急救圈。

    武汉,正在拔节向上。今年武汉的地区生产总值增长目标是10%。从长远看,武汉的房价将与GDP增幅同步增长。

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    在江湖之间,这座英雄之城加速奔跑。

    今年前三季度,武汉GDP总量约12318亿元,同比增长18.8%,在全国副省级城市中排名第9位。

    从人口数量上看,武汉已居14个特大城市榜首,离超大城市仅一步之遥。

    金融之城、大学之城、商业之都、设计之都、文旅胜地、湿地花城,这些都是武汉。

    武汉是一座创新之城。

    中国光谷与中国车谷,并驾齐驱。

    在中国车谷,路特斯、小鹏、吉利汽车、科大讯飞等国内头部企业纷纷落户……

    在中国光谷,湖北东湖科学城开工,光谷科技创新大走廊的“主引擎”启动。

    三峡集团总部迁驻武汉,中国电子云总部、alibaba华中总部等企业落地生根。

    1月至8月,武汉完成招商引资到位资金7121亿元。今年的目标是9000亿元以上。两年时间,近两万亿的投资,落在江城。这些投资最终在房价终端体现。

    这是中部任何一座城市所没有的强劲动力。

    “武汉的昨天靠创新起家,今天靠创新成家,明天还要靠创新发家”。

    这是武汉2021政府工作报告中的一句话。

    [后记]

    最近,国家提出“顺应居民高品质的住房需求”。

    这给武汉这座新一线城市带来机会。武汉,正在提升城市品质,走向精致,建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。从刚需住宅,到高品质住宅,武汉楼市,至少还有很长时间的黄金期。

    从政策风向、市场节奏、金融开闸等预判,武汉楼市,正在奔赴下一个春天。与一线城市楼市发展轨迹相比,武汉楼市的品质新房时代刚刚开始。

    对于豪宅顶级买家,武汉的豪宅还在初级阶段;对于中产家庭来说,品质改善住宅的选择范围很窄;对于品质刚需而言,首次置业也要品质到位。

    从产品与市场的角度看,武汉的品质春天即将到来。越来越多的买家将为品质生活方式而买单。

    文|杨光华(地产写字人) 观点地产新媒体专栏编辑

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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