杨光华:光谷地王破2万,武汉买房还是早点好

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2021-06-29 20:33

  • 买房无技巧,全凭买得早。今天不买房,明天买地王。

    杨光华 周末时,几个朋友催我写写这次土拍。

    我说,再等等,等光谷地王出来后再写。

    6月29日中午,光谷东的一地块,楼面地价20799元,总价约72.14亿元。

    这就是光谷的双料新地王。

    而关山大道的新房均价24898元,该地王直线距离约500米的某楼盘新房价格20500元。

    土拍前,一家外地开发商说,想在光谷拿地,即使楼面地价超过2万元,房子卖3万元,他们还是赚了。

    进入光谷,不是纯为了利润,而是为了品牌与企业战略。

    这是一批进入光谷的开发商的买地逻辑。

    01

    谈光谷之前,先谈谈对武汉土拍的看法。

    中心地块看不到万科、绿城等品牌开发商的影子。

    当万科跑到蔡甸、黄陂拿地时,这是武汉楼市的悲哀。

    这就像今年杭州人集体怀念绿城一样,武汉人盼望着那些品质开发商能回归中心。

    这次土拍中,蔡甸是供地规模最大的区域。很多开发商到蔡甸拿地,只要三四千的楼面地价,但这是一种严重战略错误。

    不过,对于今年要完成新项目数量的企业来说,是一种无奈的选择。

    这里的市场,比东西湖还要差很多。5月份,后官湖的新建商品住宅成交均价9589元,房价便宜,但买家不多。

    当地人会到汉阳、经开区买房,不愿意在本地买房。对外地人来说,蔡甸后官湖区域,地铁还未通达,并不是较好的刚需区域。

    崇仁路的2.4w+地王,再度刷新硚口地王纪录。这对周边新房来说,是他们出货的最好机会。

    周边房价3w+,与地价比较,性价比马上凸显。这个地王加1w的建安成本,毛坯价格3.5w左右,再加5000装标,妥妥的4w+。

    这个项目是汉口中心新房4w+的开始。

    从成交量上看,武汉用半年时间,创新10万多套新房的纪录。截至6月28日,今年武汉新建商品住宅成交105995套。其中,光谷成交15985套。

    02

    今年的光谷双料地王,历经421次举牌,被深圳南山竞得。

    南山与香港置地,忍着中午的饥肠辘辘,与对手血拼到底。

    南山,是光谷的“地王”专业户,铁定跟着光谷。6月29日的土拍,南山是大赢家,一举拿下三块地。

    香港置地,“非中心,不置地”。6月26日,首次进入硚口,成交楼面价17657元,挺进汉口中心。6月29日,进入光谷033号地块,成交总价约43.16亿元,成交楼面价20330元。

    物极必反。最近两年,光谷楼市有严重的泡沫,地价甚至超过新房房价。

    从土地市场上的表现,能看得很清楚。

    左岭,楼面地价10135元,花山15603元。地价接近或超过新房价格。与此同时,光谷楼市多了一些开发商新面孔。

    一路走来,地价一路走高,房价跟风上涨。房价也倒逼地价定价。除个别品质楼盘外,其他新项目的房价透支过度。此时的买房人,将在未来3-5年平价持有现有房产,很难找到下一批接盘侠。

    今年5月份,光谷中心城的新建商品住宅,成交均价每平米20932元。这个价格超过汉口三环内的后湖片区价格。

    有人说,光谷的产业好,人才收入高,他们买得起。

    这样的人毕竟是少数。对他们来说,想买的品质楼盘还是很少。在光谷东,做高端改善,有一定的市场,但最终还是比拼产品力。

    所以说,泡沫的光谷,到了比拼住宅产品力的时候。不是随便什么样的房子,都有市场。刚需与改善市场上,项目一定严重分化。

    人们开始担心,高房价留不住高新人才。建议地方政府坚持刚需优先等政策。

    03

    光谷,是奇迹的制造机。

    4年前,清江山水旁的正荣地王,楼面地价近1.6万元,直追当年汉口CBD的一宗1.8万地王。

    后来,很长时间,这个地王的日子都很难过。直到如今,还是2.7万元的新房房价。从资金成本与项目开发的角度,这个地王项目赚钱了吗?

    光谷的市场,是非正常市场,是各个利益方炒作的市场。今年年初,关山大道上,某楼盘二手房业主,自编自导涨价的戏码。后来,光谷的微调控,新房集中开盘。这轮光谷地王潮,或将诱发下一轮新房区域调控。

    在多个光谷新地王前,是考验人们在光谷挑房子能力的时候。如果光谷中心城房价2.7万元,关山大道也是2.7万元,你会选哪里?

    毋庸置疑的是,光谷中心城新房价格即将打破3万的天花板。

    买房无技巧,全凭买得早。今天不买房,明天买地王。这里有三大建议:

    一是买业内口碑较好的开发商。之前少有房屋漏水、装修维权、物业投诉的。

    二是不是价格越贵,房子就越好。还是要看开发商的“人品”。

    三是听专业人的意见。多关注自己心仪的项目价格走势、配套兑现与区域利好,早买早放心。对于开发商的建议是,把产品做好,把服务做好。

    [后记]

    在全国集中土拍中,武汉压轴登场。

    三天的武汉土拍,54宗地,累计土地成交788亿元,多个区域地王,直接影响买卖双方的预期。成交总价位居全国第六。

    一些新盘开始收回此前的优惠折扣,这其中有半年业绩与土拍等各种因素。

    下半年,新房、二手房房贷收紧,也从金融端口精准调控,买房杠杆被严格控制。即使地王推动,地王周边的二手房价格有波动,但成交依然很难很难。

    这些地王,放在武汉的时间长河里,都会被下一个地王解套。

    目前武汉的房价,还不是它的正常水平。它的房价,一定是与城市地位相匹配,而不是家庭年收入。

    光谷的此轮腾飞,是武汉新房市场起飞的序章。

    文|杨光华(地产写字人)观点地产新媒体专栏编辑

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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