杨光华:武汉楼市,又要火了吗?

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2021-02-24 19:08

  • 数据与市场之间,有一定的时差。但从现有数据,看不到丝毫的火爆现象。

    杨光华 “昨天我看了李焕英没哭,今天看着自己的账户哭晕了”,这就是今天的股市。相比“闪崩”的股市、基金,还是楼市相对靠谱。

    2月24日,武汉新房单日成交506套,创下春节后的最好单日纪录。

    2月24天,武汉新房累计成交6730套,预计2月新房成交破1万套。这是不是说,武汉楼市又要火起来了?

    最近,看到两组武汉楼市的数据分析,有些离谱,却被业内广为流传。

    一组是用2021年1月份的新房成交数据,说武汉楼市成交同比涨了多少,市场有多好。

    另一组是用春节期间的成交,说武汉楼市春节成交冷了很多。

    这两组数据分析,是失真表达。

    01

    第一组数据是,用2021年1月的31天数据,对比2020年1月的23天数据(武汉1月23日后,因疫情,无数据)。

    用31天,对比23天,就很不靠谱。

    2021年1月1日-23日,新房成交13988套;2020年1月1日-23日,11605套。这样对比,或许更合适,两个年份相差无几。

    通常情况下,次年1月份的成交量,是前一年12月份的“剩余”成交量延缓释放。因此,并不具有环比价值。

    第二组数据则更离谱。武汉春节期间的房管备案系统休息,没有成交数据。

    2月11日-17日的所有数据,均是节后第一天的补录数据。其中很多区域每天成交为零。

    用这一系列数据,得出武汉楼市的任何结论,都是不靠谱的。

    从2月18日起,单日122套。此后,每天约300套,表明武汉新房成交恢复正常。

    2月18日-24日,7天时间,累计成交2240套。环比,1月18日-24日,3653套。

    表面上,环比下降63%。实际上,2月是春节假期,1月是非正常市场月,两个月之间没有可比性,也就不能说明春节市场的好坏。

    02

    再看一个数字:2020年,单日平均成交585套。

    2021年2月18日-24日,单日成交320套。

    也可以说,当前武汉单日新房成交,约是去年的一半。

    未来10个月,每个月的平均单日数据,更能体现市场趋势。如果武汉的单日成交量600套左右,说明武汉楼市与2020年一样的热度。

    还有一个数据,值得关注。

    春节后,2月18日-24日,武汉没有新增一个住宅预售备案证。

    一位营销负责人说明说,现在拿证,马上要开盘,担心认筹人数达不到预期。所以,大家都不急着拿证。

    市场上的在售楼盘,都是春节前拿的证,属于正常平推。平推项目在节后出现集中签约,不是正常现象吗?

    数据与市场之间,有一定的时差。但从现有数据,看不到丝毫的火爆现象。

    当前,个别售楼部出现签约人潮,是正常现象。个案不代表整体市场。

    这与最近武汉的天气一样,总体上是,春暖花开。春节后气温一度热起来,最高28摄氏度。后来又将降温,最高9摄氏度。

    3月份-4月份,如果武汉市场上有这样的信号:

    再出现千万级豪宅,当天100多套房源售罄;

    再出现刚需楼盘,1000多套房源,当天开盘卖掉八九成。

    那时,将是武汉楼市真正热的时候。

    对于武汉楼市的底层逻辑,大致有这样三点:

    一是,一线城市调控后,购买力向武汉等核心二线城市转移;

    二是,武汉周边、湖北省内的购买力,持续向武汉集中,因为子女教育;

    三是,在校大学生的父母,成为武汉楼市的一群新生力量。

    火不火,火到什么程度,我不清楚。但火的逻辑,逃不出以上三条。

    03

    像2016年那样买房,几个月后暴富的行情,一去不返。一夜暴富的神话,更不会有。

    当前的人们过于焦虑与着急,今年种下一棵果树(比喻投资一套房产),明年就想到挂果。大家要学会当农民,学会等待,等待三五年的周期。

    2月23日,国家统计局数据说,武汉1月份新房房价,环比上涨0.7%,同比上涨4.6%。这两个数据,与大家的体感,相距甚远。

    2021年,武汉楼市在慢涨中,靠时间换取可观的累计上涨。两三年前投资的房产,此时则享受复利效应。

    上半年,大概率延续2020年下半年行情,这是市场的惯性。下半年,如果没有新政策、非可控因素出现,依然走慢牛行情。

    这是因为武汉的经济基本面稳健。交通等基建与城市的持续向好,传递到买房上的资产增值信心。

    2025年,武汉经济总量2.4万亿。也就是说,5年时间,武汉再造一个武汉。经济总量翻倍时,房价怎么可能原地打转?

    未来,武汉经济的全国排名将稳居前七(2020年是第九),而房价却在全国第18名。这种错位,将被市场重新排位。

    在全国排名前十城市里,武汉是房价较低城市。同时,武汉是全国省会城市人口第二的城市。

    当然,全国的投资者也发现了这座机会之城。

    04

    今年,火的区域,持续火;贵的楼盘,更加贵。有粉丝问,你有时说买汉口,有时说买光谷,买武昌滨江。到底买哪里?

    其实,需求不同,推荐的区域就不同。不同的买房人群,给的推荐完全不同。刚需、改善中产、豪宅买家、纯投资,因人而异。

    今年,光谷依然是热门。光谷中心城的新盘,集体跨入2万新门槛。这里,依然是投资沃土。光谷提出5年,再造一个光谷。2025年,光谷经济总量4000亿元。科技产业、年轻的人口,是光谷楼市可持续的动力。

    汉口、武昌依然是新盘少,豪宅多。想买的地段,买不起。3万+的项目,将成为汉口与武昌核心区的稀缺项目。中心区域的好房子越来越贵,新房越来越少。

    长江右岸时代到来。武昌内环滨江,更多项目开花结果。二七之后,对面的青山滨江,即将登场。武昌滨江的新期待-武昌湾,也将在今年名花有主。从青菱-白沙洲-武昌湾-武昌古城滨江-武昌滨江商务区-杨园-青山滨江,整个长江右岸全线打通。

    刚需如果买三环外,地铁口、有好学校,或者有商业,至少有一项。

    历史总是在重复。看懂北上广深,就能猜到武汉即将要走的路。如今,还是武汉买房的窗口期。总之,劝人在武汉买房,就是积善行德。

    文|杨光华(地产写字人) 观点地产新媒体专栏编辑

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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