10月物业服务发展报告·观点月度指数

观点指数研究院 ?

2021-11-24 18:30

  • 结合年内股价变动来看,分化将成为未来的主旋律。

     

    观点指数 年末将至,受房地产行业信用影响,物业服务企业股价持续低迷,企业上市进程一度停滞。

    同时,行业热点亦由上市转向收并购,碧桂园服务拟2.1亿元收购财信地产集团旗下物管平台安徽诚和;彩生活将出售其核心资产;康桥悦生活则拟收购鼎峰物业51%股权,随着大规模收并购的加速,头部企业马太效应正在加剧,未来将延续"强者恒强"的态势。。

    同时,获得资本加持的物管企业亦频繁进行配股再融资,整体来看,头部企业利用其品牌及资金优势,进一步扩大在资本市场上的影响力,结合年内股价变动来看,分化也将成为未来的主旋律。

    政策方面,近期多地出台或修订物业管理规定,对行业进行整治规范,深化完善物业服务市场机制。如《四川省物业管理条例》修订通过;《广西壮族自治区前期物业服务合同》公开征求意见;新修订的《陕西省物业服务管理条例》开始施行,预计未来会有更多省份针对物管行业进一步规范管理程序。

    受母企业流动性压制,物企股价萎靡

    受房地产行业流动性影响,10月一众上市物业服务企业股价持续萎靡。

    恒生指数月内上涨3.3%,沪深300上涨0.9%,观点指数监测的52家上市物业服务企业平均跌幅为-3.81%,整体跑输大盘。

    数据来源:Wind、观点指数整理

    具体来看,宋都服务领涨一众物业股,涨幅达到37.96%,其次是烨星集团及中海物业,涨幅分别为16.9%和8.36%,从企业属性来看,前两者均属区域型小型物管企业。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    从盈利能力来看,尽管宋都服务及烨星集团存在小企业的规模局限性,但专注区域的特性使其区域内的业务容易产生区域协同,同时成本投入消耗量较少,盈利能力一般较为强劲,毛利率水平达到30%以上。

    跌幅方面,彩生活股价下跌明显,跌45.85%;佳兆业美好、恒大物业紧跟随后,跌幅均超过20%。

    从上述三家物业服务企业的跌幅情况可以推断,除了企业自身原因外,当下资本市场亦正在重新审视物业服务企业的发展逻辑,包括企业的业绩预期确定性、企业的服务差异化打造,以及关联房企的波动是否会影响到物企的可持续发展等。

    以此逻辑来看,上述三只跌幅显著的物业股基本在重新审视的范围内。

    据公开资料显示,碧桂园服务于9月末发公告称,已与彩生活签订股权转让协议,将收购彩生活核心资产邻里乐控股的全部股权;佳兆业美好及恒大物业亦因近期母企业流动性债务影响压制,股价大幅度跳水。

    去年以来物业股备受资本市场青睐。同时,今年上半年物业股的业绩亦整体呈现高增长态势,但因近期缺乏短期催化剂,以及房地产行业去杠杆化和流动性预期,继续影响着近期的物业服务市场情绪。

    数据来源:Wind、观点指数整理

    将时间线拉长来看,2021年1月至10月上市物业服务企业股价涨幅领先的是和泓服务,年内涨幅97.63%,其次是中海物业涨幅74.99%、滨江服务54.2%。跌幅方面,彩生活年内领跌,跌幅达到59.4%,其次是恒大物业跌幅55.48%、卓越商企服务跌幅为48.77%。

    不难看出,自身运营良好,外拓能力强的企业以及专注细分赛道的物业服务企业,在行业估值重塑的资本市场上,有着更好的抗风险能力,其股价整体变动幅度较小甚至实现逆势上扬。

    尽管受房地产行业信用风险的影响,大部分物业股出现较大幅度回调或下挫,但物业服务行业仍具有可穿越经济周期的增长模式以及轻资产、低杠杆的运营优势,短期市场波动不影响长期发展趋势向好。未来待房地产行业整体环境趋向平稳后,物业服务板块的估值有望修复。

    大批招股书失效,上市潮遭遇冷冻期

    截至2021年10月31日,目前在资本市场共计有物业服务企业52家,包含沪深股市中4家物业服务企业。自7月物业服务企业迎来一波,上市潮便遭遇冷冻期。

    截至月末,共计有27家物业服务企业递交招股文件。而据港交所规定,递交IPO资料后超过6个月未完成聆讯过程的企业显示为失效,以此计算,本月预计有10家物业服务企业招股书失效。

    数据来源:公开资料、观点指数整理

    除去被收购而中止上市进程的富力物业,观察失效招股书的物业服务企业,在管面积规模均在1000万平方米至3000万平方米之间,主要物业管理业务类型均为住宅物业,大多为区域型物业服务企业,其规模优势并不显著。

    同时,观点指数梳理年内上市的11家物业服务企业,在管规模同样多集中在1000万平方米至3000万平方米区间。观察发现,年内多家成功冲击上市的中小型物企都在选择另辟蹊径,跳出传统业务发展围笼,将着眼点放到住宅以外的非住宅物业领域,为自己打上了特色标签。

    具体来看,年初上市的星盛商业为纯商业服务、新希翼服务是民生物业、越秀服务主打地铁生意、朗诗绿色生活"绿色"概念,乃至11月登陆港股市场的京城加业"胡同生意"等等,无一不向资本市场讲述自身的差异化发展战略。

    上述物业服务企业通过切入细分赛道,贴上特色标签,从而增加了成功闯入港交所的胜算。

    不过,可以看到当中大部分物管企业仍以基础住宅物业为主要业务形态,在成功登陆资本市场后,其股市整体表现亦相对疲软。破发、成交量低迷、估值缩水等情况屡见不鲜,市场对物业股的希望与估值正在趋于理性。

    撰文:陈耀国    

    审校:欧阳颖



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